Ejecución hipotecaria vivienda habitual y vivienda no habitual

En su día ya se habló, en el artículo "El embargo de viviendas (parte 1)", sobre los rasgos generales que podemos encontrar en las ejecuciones hipotecarias que afectaban a cualquier ciudadano que había ido acumulando una deuda por no cumplir con la obligación firmada. Hoy nos disponemos a tratar la reforma que se introdujo el año pasado en nuestro ordenamiento, distinguiendo entre una ejecución hipotecaria de una vivienda habitual, o de una vivienda no habitual.
El Real Decreto 8/2011, realizó una modificación importante en nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil, ya que realiza una defensa del individuo que se ve afectado por una hipoteca impagable en estos tiempos de crisis.

La reforma introducida permite que la entidad financiera que realiza la ejecución hipotecaria, pueda adquirir la vivienda habitual por el 60% de su valor de tasación, en el caso de que no hayan postores, mientras que anteriormente podía adjudicarsela por el 50%. Evidentemente, esa diferencia de diez puntos no va a saldar la deuda del ejecutado, pero siempre puede ser una ayuda.

El artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil queda redactado de la siguiente manera:
"Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al 60% de su valor de tasación.

Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Secretario judicial procederá al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado."

Además, siempre nos podemos encontrar ante el caso en el que el valor de la vivienda sea superior a la deuda adquirida, y que no hayan habido pujas en la subasta. Para estos casos, se ha eliminado la frase en la que se permitía al ejecutante adjudicarse la vivienda por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, por lo que según el artículo 692 del mismo cuerpo legal, el capital restante habrá de ser devuelto al ejecutado.

 Pero, esto no es todo, porque lo mencionado anteriormente solo es aplicable para el caso de la ejecución de vivienda habitual. En el caso en que nos encontremos ante una ejecución de vivienda no habitual, la Ley 37/2011 modificó la Disposición Adicional Sexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedando redactado de la siguiente manera:

En el caso de las adjudicaciones solicitadas por el acreedor ejecutante en los términos previstos en la sección VI del capítulo IV del título IV del libro III y siempre que las subastas en las que no hubiere ningún postor se realicen sobre bienes inmuebles diferentes de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al cincuenta % de su valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.

Por lo que, como hemos podido observar, si no hay postores en la subasta, la entidad financiera podrá adjudicarse la vivienda por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, cancelando la deuda adquirida, aún cuando el valor de tasación sea superior a la deuda, algo que puede parecer (y es) bastante injusto.