Resolución de contrato de arrendamiento

Toda la regulación referente a contratos de arrendamientos urbanos la podemos encontrar en la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos. En su capítulo V encontramos los preceptos que contienen los casos en los que se puede solicitar la suspensión, resolución y extinción del referido contrato.

En primer lugar, se debe hacer mención a los vocablos más comunes utilizados en este ámbito, que son arrendador y arrendatario. El primero de ellos es el propietario o poseedor de la finca urbana, y que la pone a disposición del arrendatario, que se considerará poseedor de la finca objeto del contrato, y pagará una cantidad en concepto de arrendamiento.

Entrando en las causas que pueden suponer la extinción del contrato, encontramos la más básica y común de todo tipo de contrato, y que viene recogida también en el artículo 1.124 del Código Civil, el incumplimiento de la obligación de alguna de las partes, que permitirá a la otra parte solicitar la resolución del contrato o a exigir el cumplimiento de la obligación, según establece el artículo 27.1 LAU.

Se permitirá solicitar la resolución del contrato por parte del arrendador (artículo 27.2 LAU), en cualquiera de los siguientes casos:

1. La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
2. La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
3. El subarriendo o la cesión inconsentidos.
4. La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador, cuando el consentimiento de éste sea necesario.
5. Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
6. Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.

Y, además, el arrendatario también podrá resolver el contrato de arrendamiento si se produjera cualquiera de las situaciones referidas en el artículo 27.3 LAU:

1. La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere al artículo 21.
2. La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.

Por último, en los casos en que se produzca la pérdida de la finca (por causa no imputable al arrendador) o la declaración de ruina de la misma, se podrá solicitar la extinción del contrato (artículo 28 LAU).

Es importante que en los contratos de arrendamiento que se produzcan, se introduzcan todas las clausulas necesarias para que se dé la mejor relación posible entre arrendador y arrendatario, haciendo que existan los menores contratiempos posibles. Por todos son conocidos los quebraderos de cabeza que puede suponer cualquier avería o intento de resolución del contrato. Por lo que es importante que quede todo claro en el momento de estampar la firma en el contrato de arrendamiento.


¿Y que ocurre si se desea resolver el contrato sin haber sucedido alguna de las condiciones anteriormente mencionadas?

En la regulación que impone la Ley 29/1994 existe una firme defensa del arrendatario, por lo que el arrendador sólo podrá resolver el contrato en los casos especificados en la Ley, es decir, se debe entender como un numerus clausus.

Pero, en el caso de que la parte que desea resolver el contrato sea el arrendatario, tiene más libertad para poder realizarlo, ya que únicamente tiene que dejar la vivienda y no volver a pagar la mensualidad. Aunque podrá tener consecuencias por parte del arrendador, que podrá decidir no devolver la fianza pactada, y solicitar una indemnización por daños y perjuicios, que consistiría en todas las mensualidades que ha dejado de cobrar. Esto lo podría conseguir hablando directamente con el inquilino, o mediante reclamación judicial, que se podría realizar mediante un procedimiento monitorio.