Embargo de viviendas (Parte 1)

 

Por pocas personas es conocido el procedimiento de los embargos de viviendas en caso de impago de hipotecas (aunque ahora parece que toda la gente entiende del tema). Muchas son las personas que piensan que al embargar una vivienda impagada se cancela la deuda que se mantenía con el acreedor, que suele ser un banco, pero la realidad es bien distinta.

La mayoría de los casos en los que se llega al embargo de una vivienda no termina con el procedimiento de la subasta, sino que la persona deudora va a tener que seguir pagando la deuda que había contraído, ya que el valor por el que se ha subastado la vivienda no llega a sufragar la deuda que se había contraído.

En primer lugar, cuando se da el caso de un impago de hipoteca, el banco se pone en contacto con el cliente para negociar el pago de la deuda, pudiendo alargar el plazo del préstamo, modificar las cuotas o, realizando cualquier asesoramiento para llegar a cobrar lo que se le debe, ya que no les interesa quedarse con una vivienda (todos conocemos  que en estos momentos el mercado inmobiliario sigue parado).

Si persiste el impago de la hipoteca es cuando el banco procede a realizar una denuncia, con la que comenzará el procedimiento judicial y terminará con el embargo de la vivienda.

Pero,  ¿qué ocurre cuando embargan la vivienda? En los casos en que la vivienda llega a ser embargada, se realiza una subasta de la misma, pero estas subastas no están tan concurridas como siempre hemos pensado. En la mayoría de los casos no se produce ni una sola puja en la subasta, por lo que el piso no se ha vendido.

Cuando se realiza una primera subasta y la vivienda no consigue venderse es cuando entra en juego el artículo 671 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que establece lo siguiente:

(Subasta sin ningún postor)

Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por el 50 % de su valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.

En el momento en el que nos encontramos, las viviendas han perdido mucho valor respecto al momento en que se procedió a contratar la hipoteca, por lo que si el banco se decide por pedir la adjudicación por el 50% del valor de la vivienda estamos hablando de una cantidad muy baja.

Pero aquí aún no ha terminado todo para el deudor. La persona a la que le ha sido embargada la vivienda deberá seguir pagando la deuda si la subasta no ha sido lo suficientemente elevada como para pagar lo adeudado al banco. Y no sólo eso, sino que además tendrá que pagar las costas del procedimiento judicial y los intereses de demora que siempre va a exigir el banco.

Imagínense una hipoteca que se contrata por valor de 300.000€ (que es lo que costaba una vivienda hace unos  años, por ejemplo). El deudor está dos años pagando y la cantidad total que llega a pagar es de 100.000€ (le resta una deuda de 200.000€).

Llega un momento en el que no puede seguir pagando la hipoteca, se inicia el procedimiento y se llega a la subasta. En estos momentos, el valor de la vivienda no es el que tenía cuando se contrató la hipoteca, sino que ha descendido a 150.000€, por ejemplo. 

Cuando se realiza la subasta y no hay ningún postor, el banco se quedaría el piso por el 50% de su valor, que serían 75.000€, cantidad que no sirve para cancelar la deuda que se tenía con el banco (recordemos que faltaban 200.000€ por pagar).

La persona que ha perdido la vivienda va a tener que seguir pagando la deuda que se contrajo, ya que de los 200.000€ que se debían, ha conseguido cancelar 75.000€ mediante la subasta, así que tendrá que seguir pagando los 125.000€ restantes. Además tendrá que pagar las costas del juicio e intereses de demora.

Como hemos podido comprobar, con el embargo de una vivienda no se terminan los problemas con la entidad financiera, sino que la deuda contraída habrá que pagarla por completo.